2025年以来，江苏房地产市场呈现“核心企稳、外围承压”的分化格局，房价止跌与否不能一概而论。作为经济大省和长三角核心组成部分，江苏楼市既受益于产业基础与政策托底的双重支撑，也面临区域供需失衡的结构性难题。从市场数据与政策动向来看，部分城市已显现止跌迹象，但全面回暖仍需时间，不同区域、不同物业类型的走势将持续分化。

核心城市的止跌基础已逐步夯实。南京、苏州等苏南核心城市凭借人口流入与产业优势，成为市场稳定的“压舱石”。数据显示，南京商品住宅去化周期稳定在9.2个月，苏州更是压缩至8.7个月，均处于供需平衡的健康区间。这背后是持续的人口红利——两市近五年常住人口年均增长超15万人，高新技术产业增加值占比超40%，带来源源不断的刚性与改善型需求。政策端也精准发力，南京江北新区、苏州工业园区等重点板块集中了全省70%以上的住宅用地供应，叠加“以旧换新”政策推动，改善型户型占比已从35%提升至45%左右，有效激活了置换需求。2025年一季度，苏州二手房成交面积同比上涨18%，核心地段新房价格已连续两月持平，止跌信号明显。

苏中城市处于“止跌蓄力”阶段，政策刺激成为关键变量。南通、扬州等城市库存去化周期约20个月，虽高于健康线，但已通过政策调整缓解下行压力。南通针对新市民推出“零门槛落户+购房补贴”组合拳，扬州则加快老旧小区改造，2025年计划启动改造项目186个，带动周边二手房流通性提升。这类城市的共性特征是依托长三角一体化红利，承接上海、苏州的产业外溢，跨城通勤需求催生了“轨道沿线房”的局部热点。不过，由于改善型供给不足、人口流入规模有限，房价仍处于微降通道，环比跌幅多在1%-2%，止跌需等待需求端进一步复苏。

苏北三四线城市的止跌压力依然突出。宿迁、淮安等城市库存去化周期普遍超过24个月，宿迁更是高达26.3个月，市场流动性严重不足。人口外流是核心制约因素——苏北五市近五年净流出人口达47.3万人，叠加产业转型缓慢，住房有效需求持续萎缩。尽管地方政策频出，邳州推出“买新房最高30万补贴”，盐城实行“首付15%+公积金异地互认”，但短期内难以消化高库存。2025年三季度，宿迁部分老旧小区二手房价格同比跌幅仍达5%，新房市场“以价换量”仍是主流，止跌尚需库存去化与产业升级形成合力。

政策工具箱的持续发力为全省楼市止跌提供了保障。江苏省2025年住建工作要点明确提出“持续推动房地产市场止跌回稳”，除了已落地的房票安置、住房“以旧换新”政策，还计划出台增量支持政策，包括试点房地产项目“白名单”融资机制，缓解房企资金压力。全省层面还将强化“因城施策”，对去化周期超18个月的城市暂停新增住宅用地出让，通过存量优化加速市场出清。此外，50万套保障性租赁住房的建设计划将分流部分刚需，避免商品住宅市场过度竞争，为价格企稳创造空间。

总体来看，江苏楼市已进入“结构性止跌”阶段：南京、苏州等核心城市凭借供需平衡与需求支撑，房价有望在2025年底前彻底止跌；苏中城市若政策执行到位，或于2026年上半年实现企稳；而苏北三四线城市需经历1-2年的库存消化期，房价大概率维持低位震荡。对于购房者而言，核心城市配套成熟的改善型住宅已具备入手时机，而三四线城市仍需警惕库存高企区域的投资风险。江苏楼市的止跌过程，本质上是市场与政策共同推动的供需再平衡，区域分化将成为未来数年的常态。